Риелтор Апрелев объяснил рост спроса на ипотеку на вторичное жилье

На российском вторичном рынке недвижимости наблюдается рост объёма сделок с использованием ипотеки, однако в основном она применяется не для прямой покупки имущества в кредит. В 80% случаев ипотека используется для обмена старой квартиры на новую или как дополнение к существующим накоплениям.

В то же время ситуация на первичном рынке заметно ухудшается — количество льготных ипотек снижается, застройщики в большинстве регионов страны испытывают трудности с продажей жилья в новостройках, а предложенные ими рассрочки создают дополнительные риски как для клиентов, так и для всей отрасли.

Об изменениях на рынке недвижимости рассказал Общественной службе новостей вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Он указал, что увеличение объёма сделок с ипотекой на вторичном рынке, которое отмечается с апреля текущего года, связано с сокращением процентных ставок на рынке. В основном такие сделки касаются обмена жилья.

«Прямая покупка в ипотеку, как это было до октября 2023 года, когда ставки стали барьерными, на вторичном рынке остается крайне редкой, и количество таких сделок не увеличивается — они составляют менее 20% от общего объёма. В то же время обменные сделки теперь частично финансируются ипотекой: покупатели приобретают новое жилье в кредит, который затем погашается деньгами от продажи прежней квартиры. Это наиболее распространенный вид сделок — они составляют около 80% от общего объёма. Некоторые также прибегают к ипотеке, чтобы компенсировать недостающую сумму в дополнении к их сбережениям для улучшения жилищных условий», — отметил собеседник издания.

Благодаря таким сделкам доля ипотеки на вторичном рынке в настоящее время увеличивается. Это ключевая и устойчивая тенденция на сегодняшний день, подчеркнул риелтор. Он добавил, что на первичном рынке ситуация продолжает ухудшаться. По его словам, доля сделок с использованием льготной ипотеки уменьшается. Причины этого разнообразны, однако главной из них является экономическая непривлекательность покупки жилья в новостройках. Квартиру в готовом доме сейчас можно приобрести на 15-20% дешевле, чем у застройщика на этапе строительства. Таким образом, основной аргумент для новостроек — «покупайте сегодня, завтра будет дороже» — утратил свою убедительность, объясняет риелтор. Он уточнил, что на текущий момент в 70% регионов проданы лишь около 30% квартир, запланированных к сдаче в этом году.

Что касается рассрочек на строящееся жилье, они обеспечивают около 30% продаж на первичном рынке в Москве и немного меньше в регионах. Однако это не окончательное решение проблемы, и такой способ может даже создавать дополнительные риски для обеих сторон сделки.

Клиенты, заключившие договоры на рассрочку, в итоге вынуждены переплачивать 15-20%, так как цена оказывается выше рыночной. В течение нескольких лет они выплачивают по низкой ставке, однако рано или поздно им придётся перейти на рыночные процентные ставки по ипотеке, которые рассчитываются на большую сумму, чем было бы в случае покупки по рыночной цене. При этом нет гарантий, что ставка к тому времени станет ниже. Таким образом, воспользовавшись рассрочкой, покупатели рискуют столкнуться с более высокой кредитной нагрузкой, отметил эксперт.

Для застройщиков риск заключается в том, что сделки по рассрочке платежа не являются полноценной продажей, а лишь обещанием клиента приобрести жилье. Это обещание могут не сдержать: покупатель может передумать, расторгнуть договор, выплатить штрафы и тем не менее квартира останется не проданной.

Все указанные риски, по мнению Апрелева, способны ещё больше усугубить существующие проблемы строительной отрасли.